Málaga prohíbe nuevas viviendas turísticas en 43 barrios
La limitación total se establece en aquellas zonas donde las viviendas turísticas superen el 8% del parque residencial total.
El equipo de gobierno del Ayuntamiento de Málaga ha impulsado la modificación del Plan General (PGOU) para prohibir o limitar la implantación de nuevas viviendas turísticas en determinados barrios de la ciudad a partir del diseño de una zonificación urbana. En concreto, a partir de la entrada en vigor de este cambio definitivo, habrá 43 barrios de la ciudad en los que no se podrán matricular nuevas viviendas turísticas -son aquellos barrios donde las viviendas turísticas representan más del 8% del parque residencial– y 328 en los que sólo podrán registrarse aquellas casas turísticas que tengan accesos y servicios independientes.
El resto de barrios (46) al 417 no tienen la consideración de barrios residenciales, según explicó la concejala delegada de Urbanismo, Carmen Casero, quien detalló que el consejo de administración local aprobará inicialmente este cambio, que a su vez tendrá que será validado por el Pleno y publicado en el Diario Oficial de la Provincia (BOP), luego de lo cual entrará en vigencia.
La modificación del PGOU se centra en la inclusión de una disposición adicional, de acuerdo con lo dispuesto en el Decreto 31/2024 del Consejo de Administración y que permite a los ayuntamientos fijar limitaciones a las viviendas turísticas por razones de interés general. Así, esta disposición del PGOU se basará en la limitación de este tipo de viviendas en barrios donde ya existe un gran número y donde supone un detrimento del parque residencial según el estudio sobre el impacto de la vivienda turística en la ciudad elaborado por Coop Common Space, que proporciona datos hasta junio de este año.
El documento elaborado, que será revisado constantemente, se basa en un diagnóstico de la situación. Para ello, los autores del informe proponen una zonificación de los distritos de la ciudad sobre la que se establecen estas limitaciones. En base a esto, para cada uno de los barrios se propone determinar el número máximo de viviendas que se pueden implementar. Así lo analiza el estudio, que analiza la incidencia de viviendas turísticas en 417 barrios de la ciudad, teniendo en cuenta el número de viviendas de este tipo que están inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía: 11.559, de las cuales 7.035 funcionan a través de plataformas. –, muestra entre sus conclusiones que los alojamientos turísticos (VUT) representan casi el 75% de la oferta de alojamiento turístico y se concentran en cuatro distritos de la ciudad, siendo los distritos del Distrito Centro los que acumulan el 65% de los mismos.
Asimismo, que entre los años 2016 y 2024 las VUT aumentaron especialmente en aquellas zonas analizadas que presentan una mayor presión turística residencial; que la vivienda turística tiene un retorno económico significativamente mayor que el alquiler convencional; que los barrios con mayor presión turística residencial pierdan más personas y viviendas o crezcan menos; y que los precios de alquiler son más altos en los vecindarios que apoyan una mayor presencia de VUT. Asimismo, en las zonas más tensionadas se superaron los niveles de VUT existentes en el periodo previo a la pandemia de Covid-19; Reducir el parque de viviendas vacías supone que la vivienda turística se implemente en el parque de viviendas primarias; y el impacto en el acceso a la vivienda de los residentes en zonas estadísticas que sustentan un mayor número de viviendas turísticas.
A partir de este estudio y de sus conclusiones, se propone establecer una serie de restricciones a la vivienda turística, de manera que se puedan implementar en los barrios con menor presión turística y se prevengan en aquellos con mayor número de alojamientos turísticos. La disposición que se incluirá en el Plan General toma como referencia el establecimiento del número máximo de viviendas turísticas a autorizar en cada barrio así como el resultante de la aplicación del porcentaje del 8% al número de viviendas familiares disponibles en cada barrio. Esta cifra se obtuvo redondeando al más cercano aplicando la proporción del 8% a las viviendas familiares disponibles en cada barrio, calculada a partir de los registros de propiedad residencial del Catastro. En consecuencia, a partir de la publicación en el BOP de la aprobación inicial de esta modificación del PGOU, sólo se podrán conceder nuevas autorizaciones hasta el límite máximo previsto en aquellos barrios en los que no se haya agotado el número máximo de viviendas turísticas. Por el contrario, en aquellos barrios en los que se haya alcanzado o superado el límite no se podrá conceder ninguna nueva autorización. En el sentido de lo anterior, se delimitan las zonas diferenciadas en la ciudad de Málaga tomando como referencia 417 barrios establecidos por el Centro Municipal de Informática (CEMI) y en base al porcentaje de viviendas turísticas registradas en el RTA. Así, la zona 1/zona de descenso se obtiene de la agregación de barrios caracterizados por una tasa de inscripción de viviendas inscritas en el RTA superior al 8% del total de viviendas familiares disponibles en cada uno de ellos, es decir, se registra una presión turística residencial superior a . 8% La zona de reducción está compuesta por un total de 43 barrios, entre ellos el centro histórico, El Ejido, La Merced, Lagunillas, Capuchinos, El Molinillo, Baños del Carmen, Martiricos, Torre del Río y Pacífico, entre otros.
Zona 2/zona de crecimiento limitado es un área que se obtiene agregando barrios caracterizados por una tasa de inscripción de viviendas turísticas registradas en RTA igual o superior al 4,53% (promedio municipal) y no superior al 8% del total de viviendas familiares disponibles, es decir, una presión del turismo residencial registrada entre 4,53% y 8%. En esta zona sólo se permitirán inscripciones para viviendas turísticas hasta alcanzar un índice de inscripción del 8% que tenga entrada y servicios independientes. La zona de limitado crecimiento está formada por un total de 32 barrios, entre ellos Mármoles, Perchel Sur, Huelin o La Princesa.
A su vez, la zona 3/zona de crecimiento es un área que se obtiene agregando barrios con una tasa de registro de vivienda registrada en RTA inferior al 4,53% del total de viviendas familiares disponibles, es decir, una presión turística residencial registrada inferior al 4,53. %. La zona de crecimiento está formada por los 296 barrios restantes, hasta los 316 barrios municipales que cuentan con más de diez viviendas familiares empadronadas, donde se podrán registrar nuevas viviendas turísticas siempre que dispongan de accesos y servicios independientes. El resto de barrios municipales (46) hasta los 417 determinados por el CEMI no tienen la consideración de barrios residenciales y, por tanto, quedan excluidos de la posibilidad de delimitar la implantación del uso turístico por la tipología de vivienda turística.
El número máximo de viviendas a autorizar en cada barrio será revisado por el Ayuntamiento de Málaga al año de la entrada en vigor de esta modificación, y posteriormente con una periodicidad máxima de cuatro años. Es más, lo establecido en la instrucción impulsada por el Ayuntamiento en junio para limitar la inscripción de nuevas viviendas turísticas en la ciudad, que exige que la vivienda disponga de elementos adecuados de acceso y evacuación independientes de los del resto del edificio, así como las instalaciones generales totalmente independientes de las del resto del edificio.
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